Panorama do Novo Mercado Imobiliário

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O novo mercado imobiliário: perspectivas, tendências e oportunidades

Economia em reaquecimento, indicadores econômicos positivos e confiança no cenário econômico estão trazendo resultados positivos para o setor imobiliário

Há uma certeza inabalável na economia: crise e euforia acabam. Essa lógica também vale para o mercado imobiliário e a baixa que durou cinco anos, finalmente, acabou. De acordo com o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o setor da construção civil movimentou R$ 57,7 bilhões em 2018, aumento de 33% em comparação com 2017. Só em São Paulo, a pesquisa anual do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), foram 29,9 mil novas unidades construídas no ano passado – aumento de 26,7% na oferta. Outros indicadores econômicos, como o PIB e a taxa Selic, também mostram dados positivos.

O Brasil teve um período de crescimento acentuado entre 2008 e 2014, época em que os preços dos imóveis dispararam. No estado de São Paulo, a alta foi de 200%. No Rio, quase 250%. Esse longo período de crescimento foi chacoalhado pelo reflexo tardio de uma recessão mundial, o que resultou na estagnação imobiliária. Os bancos iniciaram uma forte restrição de crédito a partir de 2013, cortando os financiamentos à metade.

Do ano passado para cá, a situação mudou. Segundo o Secovi, as vendas acumuladas de unidades residenciais entre junho de 2018 e maio de 2019 já chegaram a 32,6 mil, 19,4% a mais que o período anterior. Esse resultado já supera as vendas totais do ano que antecedeu o recorde da última década (2007-2008). Em outras palavras, a hora de comprar é agora.

O cenário econômico brasileiro sugere que a temporada 2019-2020 representa uma oportunidade para os compradores conseguirem negociações favoráveis. Para os inquilinos, é a última chance de obter contratos que o favoreçam, já que a tendência é de alta no valor dos alugueis.

Até junho de 2019, os investidores de fundos imobiliários acumularam alta de 8% no rendimento médio dos dividendos, conforme levantamento do InfoMoney com base em dados da Economatica. Esse referencial já supera o CDI (com variação acumulada de 6,35% no último ano, até junho), sem contar o benefício da isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos distribuídos.

Os investidores desse tipo de fundo também contam com outra vantagem: renda periódica ao cotista, pois essa categoria de investimento distribui 95% dos resultados semestrais. O BC Fund, que obteve o maior índice de dividend yelds no último período, marcou 17,78% em 12 meses (até 28/06/19).

AINDA A BOLA DA VEZ

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O nicho dos micro-apartamentos (unidades de até 40 m2) permanece aquecido, apesar das promoções vistas em 2018, quando ocorreu uma bolha temporária. Análise do Grupo Zap, especializado em imóveis, calcula que foram lançadas mais de 55 mil unidades desta categoria entre 2013 e 2019.

A economia aquecida tende a levar profissionais (solteiros ou jovens casais sem filhos) para metrópoles. E é justamente nas grandes cidades onde há maior concentração de apartamentos pequenos – sobretudo os de até 28 m². É uma movimentação imobiliária que segue o mesmo rumo de cidades superpopulosas ao redor do mundo.

Esse tipo de imóvel também atrai investidores, que enxergam possibilidades de retornos mais altos ao aplicar no nicho dos micro-apartamentos. As taxas de juros mais baixas com o retorno do crédito ao mercado e o maior potencial de rentabilidade estimula a busca de imóveis como forma de investimento.

A Fundação Getúlio Vargas (FGV) sugere que a demanda habitacional no Brasil é de 14 milhões de moradias até 2025. Com a recuperação econômica ainda em estágio de retomada, os preços permanecem convidativos.

Essas tendências são corroboradas pela queda da taxa Selic (6,5% em 2018), cuja diminuição tem impacto direto na oferta de crédito imobiliário, e a inflação controlada – deve ficar dentro da meta, de 4,25%.

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O apartamento do futuro já está à venda

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Os novos empreendimentos estão aderindo a um tipo de vida que não existia dez anos atrás. Há uma década, estávamos começando a ficar dependentes de um celular conectado. Hoje existem mais linhas do que pessoas no Brasil. Com a internet das coisas ganhando peso, a casa conectada será um requisito indispensável. Em breve, o condomínio inteligente irá incrementar a segurança e a tecnologia será fundamental para otimizar e reduzir custos. Até o desperdício de recursos começa a diminuir.

Automação e sustentabilidade estão se tornando pré-requisitos para as edificações modernas, com sistemas inteligentes de controle de energia e reuso de água.

As portarias já estão adotando controle de fluxo por biometria e até reconhecimento facial. As câmeras são controladas por celular e até a iluminação das áreas comuns respondem de acordo com a demanda e horário. Em vez de acenderem sozinhas em um horário programado, sensores identificam a luz ambiente (o dia pode estar nublado, ensolarado ou chuvoso) e podem até mesmo atrasar ou antecipar o acionamento da iluminação artificial. Painéis de energia solar complementam parte do consumo diário e reduzem a conta do prédio.

Outra necessidade que condomínios de alto padrão já estão antecipando: vagas de garagem com ponto de energia. Carros elétricos ou híbridos ainda estão longe de terem aplicação maciça – compõem menos de 0,5% do mercado nacional, mas esse número é maior em segmentos de luxo. A Lexus, por exemplo, só vende automóveis híbridos no país.

Trabalhe em casa, mas fora de casa

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Uma das novidades são os empreendimentos do tipo “dois-em-um”, que reúnem a utilização comercial e residencial. Essa é uma tendência forte motivada pelo coworking. Essas edificações estão se espalhando em grandes cidades, sobretudo em bairros com alta concentração de empresas e imóveis de alto padrão. Em São Paulo, Pinheiros, Itaim Bibi, Brooklin e Jardins somam mais de 50 prédios com espaços colaborativos de trabalho.

A velha receita do prédio com quadra e salão de festas é insuficiente há décadas, assim como as áreas comuns para academia, jogos e sala de ioga não atendem mais a uma parcela das pessoas que querem evitar deslocamentos diários. Essa solução acrescenta aos espaços de lazer uma área de trabalho ou estudo importante para atender à necessidade de trabalhar em casa, sem necessariamente ocupar um espaço dentro do apartamento – que, aliás, tende a ser compacto em bairros nobres por causa do custo do metro quadrado.

Alguns condomínios preveem uma área para reuniões e para receber clientes externos. Esse uso pode ser cobrado à parte ou ser incluso na taxa mensal. Ao unificar moradia com uma área dedicada para trabalho, é possível evitar congestionamentos (em São Paulo, com média de 2h30 gastos diários) e “economizar” mais de 600 horas por ano. E não é só isso: os moradores poupam dinheiro ao não precisar de alugar ou comprar uma sala comercial.

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De hóspede a morador

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Os investidores devem ficar de olho nas oportunidades de housing. Trata-se da locação temporária de apartamentos mobiliados, prontos para morar, e geralmente em condomínios com estrutura de lavanderia e outros serviços disponíveis. O locatário costuma fornecer acesso à internet, TV a cabo e enxoval completo. Esse serviço tem como público-alvo executivos, profissionais expatriados, estudantes, famílias em férias prolongadas ou pessoas em tratamento médico de longo prazo fora de sua cidade natal.

A busca por este tipo de imóvel tem aumentado, sobretudo pela facilidade de encontra-los em aplicativos imobiliários. Vale a pena ficar de olho inclusive em investimentos fora das grandes cidades. Cidades mais afastadas de centros urbanos costumam abrigar fábricas ou filiais de empresas multinacionais, como montadoras. A Honda, por exemplo, conta com uma planta em Itirapina, interior de São Paulo, ou a Nissan, que produz em Resende (RJ). Esses locais têm alta rotação de funcionários estrangeiros e a rede hoteleira insuficiente não dá conta de atender essa demanda.

Em vez de jogar fora, guarde fora de casa

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A oferta de galpões de armazenamento tem eclodido nas metrópoles brasileiras, um serviço comum e bastante explorado nos Estados Unidos. Naquele país, é possível encontrar galpões a partir de um metro quadrado, disponíveis para empresas e, principalmente, pessoas físicas.

Lá, estima-se que existam pouco mais de 50.000 armazéns, uma rede que movimenta US$ 38 bilhões por ano. É um fenômeno que acompanha duas tendências: a diminuição do tamanho das casas e o tipo de vida da nova geração.

Por aqui, esse negócio tende a aumentar, já que os brasileiros também estão adquirindo imóveis cada vez menores (de até 90 m2), porém a demanda por espaço não necessariamente reduz.

Esses locais de armazenamento – que podem vender ou alugar áreas privadas – costumam abrigar documentos, rodas, brinquedos, coleções e outros objetos grandes que ocupariam um espaço que as casas não têm mais. O aquecimento da economia favorece o consumo e, claro, isso eleva a necessidade de locais para guardar bens.

Faz sentido investir em uma área externa à casa: em vez de morar em um apartamento de 120 m2 para comportar tudo o que se tem, o comprador pode optar por uma unidade de 80 m2 e gastar bem menos no financiamento ou aluguel. Bairros nobres da cidade têm o metro quadrado muito mais caros do que locais menos valorizados, justamente onde estão localizados os armazéns. Por isso compensa alugar um espaço do que queimar uma área muito mais cara dentro da própria casa.

COMO COMPRAR

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Antes de fazer a aquisição de um imóvel, o consumidor deve fazer uma análise profunda de sua situação financeira, incluindo previsões sobre o que deseja para os próximos anos. É necessário levar em conta se pretende permanecer no atual emprego, se quer mudar de cidade, iniciar uma pós-graduação, fazer uma grande viagem dos sonhos ou ter filhos.

Isso é necessário para eliminar a primeira dúvida daqueles que querem uma casa para chamar de sua: alugar ou comprar? Se sua situação financeira é estável, há renda “de sobra” e você não tem planos de revirar sua vida em curto prazo, a aquisição é uma possibilidade real. Neste caso, a dúvida é: pagar à vista ou financiar?

A rigor, quanto menor for o tempo do financiamento, melhor. Uma dívida imobiliária requer um comprometimento insano com datas de pagamento e muita disciplina financeira.

Um bom conselho antes de embarcar nessa jornada (que pode levar até 30 anos) é testar suas habilidades financeiras renegociando ou eliminando pendências financeiras que você já tem, como parcelas de automóveis, cartões ou empréstimos pessoais.

Corte todos os custos possíveis e faça escolhas mais baratas nos gastos diários. Como optar por uma academia mais em conta (ou eliminar do orçamento), escolher restaurantes menos prestigiados e fazer uso de transporte público ou compartilhado.

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Terraço Oscar Freire

Conheça o novo empreendimento que une sofisticação e modernidade em um dos endereços mais cobiçados da capital

Imóveis compactos
Rentabilidade no investimento

A RETOMADA

Cenário econômico é favorável para investimentos no mercado imobiliário

O exercício é realmente fazer "sobrar dinheiro" e autoanalisar sua capacidade de se manter em contenção por anos a fio. Essa etapa é crucial para enfrentar o período que pode ir de cinco a dez anos, relativos às parcelas iniciais dos financiamentos em regime de prestações regressivas - ou Sistema de Amortização Constante (SAC).

Antes de fazer um financiamento, verifique todas as opções possíveis, que incluem o programa habitacional do Governo Federal, Minha Casa Minha Vida. Estude as propostas da Caixa Econômica Federal, bem como a da própria construtora ou bancos privados - sobretudo se você for correntista de algum deles.

Ao fechar o negócio, não esqueça de levar em conta as despesas envolvidas no processo de compra, como impostos e registros cartoriais - em geral, reserve cerca de 5% do valor do bem.

As taxas de ITBI variam entre 2 e 3% do valor total do imóvel, enquanto o registro oscila em torno de 1,5% da quantia registrada. Também existem taxas bancárias que precisam ser negociadas. Nem todo imóvel pode ser adquirido com recursos do FGTS, então é necessário fazer esse levantamento antes de dar entrada na transferência.

Em qualquer caso, independentemente da circunstância de aquisição, mesmo com parentes ou amigos próximos, faça uma due diligence (diligência prévia) do imóvel. Ou seja, investigue a situação do imóvel e financeira do dono, bem como do proprietário anterior.

Esse processo é fundamental para identificar eventuais disputas processuais, de natureza fiscal, trabalhista ou financeira – para saber se o bem foi dado como garantia em algum empréstimo, se foi penhorado ou bloqueado pela Justiça, por exemplo. Não confie apenas na palavra do vendedor, ainda que seja conhecido. Pode ser que nem ele saiba o que está por trás da fachada.

Conheça o Construcast, o novo podcast de mercado imobiliário do MoneyLab

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